Získať hypotéku je dôležitý krok, ktorý si vyžaduje dôkladné plánovanie vašich finančných možností. Medzi ďalšími problémami, ktoré je potrebné vyriešiť pri ich prijímaní, je tiež potrebné zvoliť si medzi anuitou alebo diferencovanými platbami.
Diferencovaná platba
Diferencované splátky sa nazývajú preto, lebo pri splácaní hypotéky sa mení suma, ktorú bude dlžník musieť banke platiť každý mesiac. Je to spôsobené tým, že každá takáto platba pozostáva z dvoch hlavných častí: sumy peňazí, ktoré sa posielajú na splácanie úveru, a úrokov platených za použitie finančných prostriedkov banky.
V prípade diferencovanej splátky sa jej časť, ktorá je zameraná na splácanie samotného úveru, nemení počas celej doby splácania. Jeho veľkosť sa dá vypočítať pomerne ľahko a nezávisle: na to musíte vydeliť celkovú výšku pôžičky počtom mesiacov, počas ktorých sa plánuje jej splatenie. Napríklad, ak dlžník dostal pôžičku za 2,4 milióna rubľov, ktorú plánuje splatiť do 10 rokov, výška mesačných splátok bude 20-tisíc rubľov.
Druhou časťou platby sú úroky, ktoré sú splatné banke za poskytnutie pôžičkových prostriedkov. Presná veľkosť tejto časti sumy bude závisieť od dvoch faktorov. Prvým z nich je výška úrokovej sadzby úveru a druhým výška úveru, ktorý zostáva splatný. Pretože sa táto suma bude časom znižovať, úroková sadzba za jej použitie sa príslušne zníži. Napríklad, ak bola pôžička v príklade popísanom vyššie prijatá na 12% ročne, výška úrokov zaplatených v prvom mesiaci bude 24 tisíc rubľov. Počas tohto obdobia bude teda celková mesačná splátka za ňu predstavovať 44 tisíc rubľov. A keď sa výška úveru zníži napríklad na milión rubľov, úroková sadzba dosiahne 10 tisíc rubľov a celková splátka bude 30 tisíc rubľov.
Anuitná platba
Anuitná splátka je zložitejší spôsob výpočtu, ale pre dlžníka ľahšie vnímateľný spôsob splácania úveru. Pri tomto type splátok existujú aj dve časti zamerané na splácanie úverového orgánu a splácanie úrokov, ich pomer a hodnota v procese splácania sa však neustále menia. Charakteristickým rysom anuitných splátok je zároveň to, že suma zasielaná banke mesačne zostáva nezmenená po celú dobu splácania hypotéky.
Takže v prvých mesiacoch splácania úveru bude splátka dlžníka väčšinou smerovať práve na splácanie úrokov a zvyšná malá časť, ktorá bude závisieť od úrokovej sadzby úveru, na splácanie jeho tela. Napríklad v niektorých prípadoch môže byť pomer týchto častí v mesačnej splátke 10/90.
Postupom času sa však podiel platby zameranej na splácanie úrokov zníži a podiel prevedený na splácanie úverového orgánu sa zvýši. Výsledkom bude, že do konca platobného obdobia sa pomer častí dramaticky zmení: teraz väčšina platieb pôjde na splatenie istiny a iba malá časť na úroky. Napríklad v niektorých prípadoch môže tento pomer dosiahnuť 90/10, resp. Do konca doby splatnosti hypotéky.
