Získať hypotéku je dlhodobé riešenie, pretože príjemca bude musieť splácať niekoľko rokov, možno aj desaťročí. Zároveň je dôležité pochopiť, ako sa líšia diferencované a anuitné platby, aby sa vybral ten najvhodnejší.
Hypotekárny úver je suma peňazí vydaná bankou na konkrétny účel - na kúpu domu. Zároveň existujú dva hlavné spôsoby splácania hypotekárneho úveru - anuita a diferencované splátky.
Diferencovaná platba
Diferencovaná splátka má tento názov, pretože výška mesačných splátok, ktoré bude potrebné previesť na adresu banky platiteľovi, sa v tomto prípade počas doby splácania hypotekárneho úveru bude líšiť. Faktom je, že každá splátka hypotéky sa skladá z dvoch hlavných zložiek: prvou z nich je suma, ktorá ide na splatenie istiny, a druhou je suma, ktorú dlžník platí ako úrok za použitie finančných prostriedkov banky. Kombinácia týchto dvoch súm predstavuje výšku mesačnej splátky hypotéky.
V prípade diferencovanej splátky sa výška mesačnej splátky zameranej na splácanie hlavného dlhu počíta jednoducho tak, že sa suma dlhu vydelí počtom mesiacov, počas ktorých bude splácaný. Napríklad dlžník dostane od banky hypotekárny úver vo výške 1,2 milióna rubľov na obdobie 10 rokov. V takom prípade bude mesačná výška platby zameranej na splácanie hlavného dlhu 10 tisíc rubľov.
Druhou časťou diferencovanej platby je suma zaplatená banke ako úrok. Zase to závisí od dvoch hlavných parametrov - úrokovej sadzby hypotekárneho úveru a zvyšnej výšky dlhu. Predpokladajme, že hypotekárna úroková sadzba je 12% ročne. Takže v uvažovanom príklade s dlhom 1,2 milióna rubľov bude suma, ktorá sa má zaplatiť ako úrok v prvom mesiaci, 12 000 rubľov. Celková suma hypotekárnej splátky sa tak v prvom mesiaci bude rovnať 22 tisíc rubľov.
Avšak v budúcnosti, keď dlžník spláca dlh, sa zníži výška úroku z použitia peňazí. Napríklad keď suma nesplateného dlhu dosiahne 500 tisíc, suma pridelená na splácanie úrokov bude už 5 tisíc rubľov a celková výška hypotekárnej splátky bude 15 tisíc rubľov.
Anuitná platba
Anuitná splátka, na rozdiel od diferencovanej, zahŕňa mesačnú splátku banke v rovnakom objeme finančných prostriedkov počas celej doby splácania hypotekárneho úveru. To sa dosiahne rozdielnym pomerom súm pridelených na splácanie úrokov a istiny v rôznych platobných obdobiach.
Takže ak v prvých mesiacoch môže byť podiel platby zameranej na splácanie istiny malý, od bližšieho konca doby splatnosti hypotekárneho úveru bude zaslaný leví podiel splátky na splatenie istiny, a len malá časť z toho pôjde na zaplatenie úrokov. Odborníci zároveň tvrdia, že splácanie hypotekárneho dlhu prostredníctvom anuitných splátok je pre dlžníka celkovo nákladnejšie ako pri použití diferencovaného splácacieho mechanizmu.
