Pod pojmom technický zákazník v stavebníctve sa rozumie organizácia alebo združenie, ktoré poskytujú kompletné inžinierske služby od vypracovania a implementácie projektovej dokumentácie až po uvedenie dokončeného zariadenia do prevádzky. V stavebníctve je technický zákazník jedným z kľúčových článkov celého procesu.
Rozšírená koncepcia technického zákazníka
Medzi funkcie technického zákazníka patria:
- príprava všetkých druhov povolení;
- získanie všetkých potrebných súhlasov;
- preskúmanie stavieb a poradenstvo v oblasti ich organizácie;
- splnenie všetkých technických podmienok potrebných na pripojenie na inžinierske siete;
- finančná kontrola.
Technický zákazník teda hrá dôležitú úlohu pri riadení procesu výstavby, úzko spolupracuje so všetkými účastníkmi procesu výstavby, vykonáva technický dozor a koordinuje všetky fázy výstavby, ako aj načasovanie a kvalitu procesov.
Potreba technického zákazníka ako samostatnej organizácie vznikla v 80. rokoch minulého storočia. Gosstroy zároveň schválil samostatnú službu určenú na prípravu výstavby zariadenia a vykonávanie technického dozoru nad samotnou stavbou. Myšlienka sa vyplatila a kvalita stavby sa výrazne zvýšila. Ale po rozpade ZSSR táto služba už nebola schopná plniť svoje funkcie v podmienkach modernej doby.
V moderných podmienkach sú funkcie technického zákazníka také rozmanité, že na ich efektívnu implementáciu sú potrebné rozsiahle znalosti a pôsobivé skúsenosti. Technický zákazník nie je špecializáciou, takže takíto špecialisti nie sú školení na univerzitách. Aby ste sa nimi stali, potrebujete dlhoročné praktické vedomosti a skúsenosti v stavebníctve. Zapojením do stavebného procesu technický zákazník pripravuje zmluvu o vykonaní požadovaného rozsahu služieb, ktorá mu tiež kladie potrebu porozumieť právnej stránke problému (administratívna dokumentácia, súdna prax atď.).
Právny a regulačný rámec
Právny rámec pre činnosť technického zákazníka sa objavil v roku 2011, keď boli prijaté príslušné zmeny a doplnenia Kódexu územného plánovania Ruskej federácie. Od tej doby pojem technický zákazník oficiálne znamená fyzickú alebo právnickú osobu autorizovanú vývojárom a konajúcu v jeho mene a v jeho záujme na profesionálnej báze.
Podľa článku 22 Zákona o územnom plánovaní Ruskej federácie funkcie technického zákazníka zahŕňajú:
- uzatváranie zmlúv na inžinierske prieskumy, vypracovanie projektovej dokumentácie, stavby, rekonštrukcie a generálne opravy budov a stavieb;
- príprava budov na rekonštrukcie a generálne opravy;
- zabezpečenie dodávateľov uskutočňujúcich výstavbu, opravy a rekonštrukcie potrebnej dokumentácie a materiálovej základne pre riadny výkon ich činnosti;
- schválenie projektovej dokumentácie;
- príprava a vyhotovenie dokumentov potrebných na uvedenie zariadenia do prevádzky;
- ďalšie funkcie poskytované Kódexom.
Je dôležité poznamenať, že vývojár má absolútne právo implementovať všetky uvedené funkcie technického zákazníka nezávisle.
Úloha technického zákazníka pri výstavbe zariadenia
Mnoho odborníkov porovnáva úlohu technického zákazníka v modernej konštrukcii s dirigovaním v orchestri. Medzi jej funkcie skutočne patrí nielen príprava celej predprojektovej a projektovej dokumentácie, ale aj kompletné riadenie výstavby zariadenia vo všetkých fázach: formovanie, organizácia staveniska, výstavba zariadenia a etapa jeho uvedenia do prevádzky. Priamo organizuje interakciu medzi všetkými účastníkmi procesu výstavby: zákazníkmi a investormi, dodávateľmi, projektantmi, schvaľovacími a licenčnými orgánmi. Za zmienku stojí skutočnosť, že každý z uvedených subjektov má v danom prípade svoje vlastné záujmy a úlohou technického zákazníka je včas odovzdať objekt s prihliadnutím na záujmy účastníkov procesu, pričom zohľadniť načasovanie a vopred naplánovaný plán výstavby so zohľadnením všetkých moderných stavebných pravidiel a predpisov.
Praktický príklad práce technického zákazníka
Práce na stavbe objektu sa začínajú zámerom objednávateľa (investora) investovať do výstavby tohto objektu na určitom pozemku. V tejto fáze už začína činnosť technického zákazníka. Na základe územného plánu mesta potrebuje pripraviť a podpísať všetky potrebné predprojektové dokumentačné práce:
- uzavrieť nájomnú zmluvu na pozemok;
- uzavrieť dohodu o neodkladnom bezplatnom využívaní tohto webu na dobu projektovania, prípravy stavby, doby výstavby zariadenia;
- pripraviť a podpísať dokumentáciu o prevode pozemkov do požadovanej kategórie.
Technický zákazník tak preberá pôsobivý tok papierovacích prác na predprojektovej príprave a príprave množstva povolení a povolení.
Po fáze odsúhlasenia architektonického konceptu budúceho objektu sa začína proces získavania podmienok technického zamerania, nevyhnutných na napojenie objektu na existujúcu inžiniersku infraštruktúru. Všetky vydané technické podmienky musia byť včas zaregistrované a potvrdené v mnohých štátnych organizáciách týkajúcich sa prevádzky budov a stavieb. A existuje veľa takýchto technických podmienok a sú spojené s organizáciou zásobovania vodou, dodávkou tepla, kanalizácie, elektrifikácie, montáže telefónov, rádiových zariadení, plynofikácie a pouličného osvetlenia.
Na prípravu projektu do výberového konania na výber projekčnej organizácie je potrebné pripraviť aj vopred dohodnutý plán vybraného pozemku, archívny geologický podklad, architektonický koncept a ďalšie podklady.
Po výbere projektanta sa technický zákazník zaviaže, že s ním v určitom časovom rámci pripraví a podpíše dohodu o vypracovaní projektovej a odhadovej dokumentácie. Technický zákazník bude musieť tiež koordinovať prijatú dokumentáciu s rôznymi oddeleniami a vykonať rôzne skúšky.
V záverečnej fáze projektovej prípravy sa všetka projektová a odhadová dokumentácia, všetky povolenia a schválenia odovzdávajú investorovi vybraným dodávateľom, dodávateľom stavebných materiálov a potrebného vybavenia. V tejto fáze je tiež nevyhnutný technický zákazník: je to ten, kto sa aktívne podieľa na procese výberu potrebných organizácií, sleduje všetky fázy a podmienky súťaže alebo uchádza sa o výber týchto združení.
Po výbere dodávateľov a dodávateľov vydá technický zákazník stavebné povolenie pre celý „tím“. K tomu najskôr vykoná všetky dokumentačné práce týkajúce sa pridelenia vybraného pozemku na stavebné práce. Na všetky stavebné práce vydáva povolenie na používanie inžinierskych sietí od federálnych alebo mestských úradov. Ak sa stavenisko nachádza vedľa cesty alebo železnice, podzemných komunikácií a inžinierskych stavieb, musí sa vypracovať obzvlášť veľa papierovania.
Na implementáciu všetkých vyššie uvedených funkcií je žiaduce (ale nie nevyhnutné), aby mal technický zákazník povolenie SRO. Prítomnosť takéhoto prijatia však umožňuje zákazníkovi kontrolovať kvalitu práce na projekte, vykonávať technický dozor a kontrolu, kontrolovať kvalitu konštrukcií a materiálov, prevádzkyschopnosť použitého zariadenia.
Po dokončení stavby technický zákazník uvedie objekt do prevádzky a prevedie na investora (zákazníka) kompletný balík dokumentácie pre registráciu vlastníctva vrátane záručných povinností a dokladov k ZINZ.
Úroveň technickej spôsobilosti zákazníka
Mnoho ľudí dnes vníma združenie technického zákazníka ako pomocné, potrebné iba na rýchle vykonanie všetkých licenčných a schvaľovacích postupov. Ale nie je to tak. Združenie technického zákazníka na odbornej úrovni chápe tieto problémy:
- organizácia staveniska a činnosti na ňom;
- získanie technických podmienok pre pripojenie k existujúcim komunikáciám a sieťam;
- technický dozor nad všetkými etapami výstavby;
- finančný dohľad nad vynakladaním finančných prostriedkov;
- prenos postaveného objektu do prevádzky.
Plné využitie funkcií technického zákazníka tak umožňuje dosiahnuť vysokú kvalitu stavebných prác, ako aj dodržanie všetkých termínov podľa vopred naplánovaného plánu.
Samostatnou oblasťou činnosti technického zákazníka je finančná kontrola. Zahŕňa nasledujúce funkcie:
- dohoda s investorom o nákladoch na všetky práce;
- kontrola faktúr a potvrdeniek o vykonaných službách a vykonaných prácach;
- sledovanie vynakladania finančných prostriedkov v rámci schválenej odhadovej dokumentácie;
- správu o včasnosti použitia pridelených finančných prostriedkov;
- kontrola práce účtovníka.
Vzhľadom na mnohostrannú prácu zákazníka s rôznymi stavebnými subjektmi, licenčnými a regulačnými orgánmi nie je vo väčšine prípadov technickým zákazníkom jedna osoba, ale celá organizácia pôsobiaca vo forme LLC.
