Nestabilná ekonomická situácia v Rusku v roku 2014 ovplyvnila aj stav realitného trhu. Čo očakávať od roku 2015 a aké budú náklady na byty?
Otázka nákladov na byty je tradične dôležitá pre široké skupiny obyvateľstva. Predajcovia bytov sa obávajú, že budú musieť predať svoju nehnuteľnosť za drobné, a kupujúci sa obávajú, že si budú musieť za nehnuteľnosti priplatiť.
Tvorba dlhodobých predpovedí v zložitej hospodárskej situácii a nestabilnej geopolitickej situácii je veľmi problematická. Väčšina odborníkov sa preto obmedzuje na krátkodobé obdobia - na nasledujúcich šesť mesiacov alebo rok.
Náklady na byty, podobne ako na iný tovar, vo všeobecnosti závisia od rovnováhy ponuky a dopytu. Dopyt je do značnej miery určovaný solventnosťou občanov a ponuku určuje dynamika stavebného priemyslu a dostupnosť požičaných investičných prostriedkov pre developerov.
Dopyt po nehnuteľnostiach v Rusku v roku 2015
Očakáva sa, že dopyt po nehnuteľnostiach v priebehu roku 2015 klesne z mnohých dôvodov. Medzi nimi ten zásadný je pokles dostupnosti hypotekárnych úverov, ktorý bol kľúčovou hnacou silou dopytu po bytoch v Rusku.
Hypotekárne úvery budú v roku 2015 charakterizované zvýšením úrokových sadzieb z úverov (minimálne o 2 pb), ako aj zvýšením požiadaviek na dlžníkov z bánk. Niektoré banky teda už teraz oznámili zvýšenie minimálnej zálohy na 40 - 50%. Za takýchto podmienok sa hypotéky stanú pre mnohých Rusov neprístupnými.
Pokles dopytu bude tiež dôsledkom vzrušenia, ktoré na trhu nehnuteľností nastalo koncom roka 2014. Potom sa veľa kupujúcich usilovalo rýchlo previesť svoje úspory rubľov na byty. Preto sa niektorým Rusom už podarilo uspokojiť dopyt, najmä v jeho investičnom segmente (keď sa kupuje byt ako objekt generujúci príjem, a nie na bývanie).
Negatívny dopad na trh nehnuteľností bude mať aj pokles kúpnej sily občanov v dôsledku devalvácie rubľa a vysokej inflácie.
Prognóza dynamiky budov v roku 2015
Stavebný priemysel už teraz vykazuje pokles aktivity. Mnoho potenciálnych projektov je pozastavených a naďalej sa realizujú iba tie, ktoré sú vo vysokej fáze pripravenosti alebo majú značný investičný potenciál. Na stavebníctvo negatívne vplýva aj rast nákladov na vypožičané prostriedky na realizáciu projektov.
Od mnohých majiteľov domov na sekundárnom trhu sa očakáva, že sa rozhodnú odložiť svoj predaj na „lepšie časy“, aby mohli získať veľkú sumu.
Tento stav bude mať dva dôsledky - prerozdelenie dopytu na sekundárny trh, ako aj mierny pokles ponuky.
Predpoveď ceny bytov na rok 2015
Tento prognózovaný trend v podobe poklesu dopytu po nehnuteľnostiach (s nižšou mierou poklesu ponuky) by mal v druhej polovici roku 2015 viesť k poklesu cien bytov. Je pravda, že sa očakáva, že k tomu dôjde postupne a nebude pôsobivé.
Realitné kancelárie veria, že pokles ovplyvní vo väčšej miere sekundárny trh s nehnuteľnosťami. Odborníci načrtávajú analógie s krízou v rokoch 2008-2009. Potom rubľová hodnota bytov klesla o 10% a ich dolárový ekvivalent klesol ešte viac - o 30-35%. Podobná situácia je pozorovaná aj teraz - ceny bytov v dolároch klesli viac ako v rubľoch.
Ceny nových budov v roku 2015 sa budú naďalej zvyšovať k cene. Podľa odborníkov môže byť nárast 5 - 10%.
K poklesu cien bytov zároveň nemusí dôjsť vôbec, ak sa zníži kľúčová sadzba, normalizuje sa dynamika mien a štát vypracuje opatrenia na podporu hypotekárnych úverov.
