Prevod nehnuteľností na prenájom, ktoré sú v súčasnosti prenajaté, je úplne legálnou činnosťou, ktorá sa v ruských právnych predpisoch označuje ako podnájom. Napriek tomu je potrebné previesť byt na tretie osoby podľa určitých pravidiel, aby sa zabránilo konfliktom s vlastníkom súkromného majetku.
Vlastnosti a výhody podnájmu
Prevod prenajatého bytu na tretie osoby je celkom možný a často predstavuje veľmi výnosnú udalosť. Napríklad nájomcovi sa podarilo nájsť bývanie v lepšej hodnote, ale nie je ochotný alebo schopný ukončiť existujúcu nájomnú zmluvu. V takom prípade môže prenajať prvý byt iným nájomcom za vyššiu cenu a on sám môže bývať v druhom, čo mu umožní získať ďalší príjem.
V súlade s Občianskym zákonníkom Ruskej federácie by sa prevod súkromného majetku do podnájmu mal uskutočňovať iba so súhlasom vlastníka. Zároveň je potrebné uviesť zodpovedajúcu príležitosť v pôvodnom nájme nehnuteľností: ak vlastník zakázal prenajať byt komukoľvek inému, nájomcovia nemajú právo konať vo svojom vlastnom záujme. Nakoniec by doba podnájmu nemala presiahnuť dobu nájmu, ktorá je opäť dojednaná v dohode s vlastníkom bytového priestoru.
Ochrana práv vlastníka pri podnájme bytu
Majiteľ súkromného majetku musí byť mimoriadne zodpovedný za vypracovanie podmienok zmluvy o jeho prenájme. V žiadnom prípade nie je dovolené previesť nehnuteľnosť do iných rúk ústnou dohodou: v tomto prípade sú nájomcovi poskytnuté významné práva na nakladanie s prijatým majetkom vrátane možnosti podnájmu podľa vlastných podmienok.
Ak si vlastník nie je istý, či má zmysel umožniť niekomu opätovne prenajať nehnuteľnosť, ako aj poskytnúť nájomcovi ďalšie práva, je potrebné do zmluvy zahrnúť osobitnú klauzulu, podľa ktorej sa podmienky dohody je možné kedykoľvek zmeniť, alebo je možné ju jednostranne ukončiť … Na jednej strane absencia viditeľných zákazov v zmluve nevystraší potenciálnych nájomcov a na druhej strane bude vždy možné od nájomcu vyžadovať zastavenie určitých konaní týkajúcich sa nehnuteľností.
Ďalej musí mať nájomná zmluva jasne stanovenú dobu platnosti, obsahovať sumu, spôsoby a podmienky platby (vrátane účtov za energie) a obsahovať aj súpis a stav nehnuteľnosti v byte. Odporúča sa tiež poistiť byt a nehnuteľnosť, aby ste zostali pokojní. Iba tieto opatrenia ochránia majetok pred nezákonnými a nebezpečnými činmi zo strany nájomcu a podnájomníka.
Ochrana práv na súkromné vlastníctvo
Majiteľ bytového priestoru musí poznať mená všetkých osôb prenajatých v súlade so zmluvou, ako aj kontakty na komunikáciu s nimi. Ak sa v byte nájdu neoprávnené osoby alebo iné príznaky porušenia nájomnej zmluvy, musíte okamžite kontaktovať nájomcu a zistiť všetky podrobnosti o situácii.
Pokiaľ nájomca porušil zmluvu a bez vedomia vlastníka začal byt prenajímať, je potrebné od neho požadovať ukončenie protiprávneho konania pod hrozbou vypovedania zmluvy o dočasnom užívaní nehnuteľnosti. V prípade odmietnutia vykonať príslušné kroky (alebo v prípade, že sa osoba nedostane do kontaktu), musí vlastník podať sťažnosť na magistrátnom alebo okresnom súde v mieste bydliska.
V žalobe uveďte, aké práva vlastníka boli porušené, a priložte aj kópie nájomnej zmluvy a listu vlastníctva. Upozorňujeme, že žiadosť musí byť vypracovaná v mene všetkých spoluvlastníkov bytového priestoru s uvedením ich pasových údajov (manželia, ktorí sú v podiele príbuzných atď.). Budete tiež musieť uviesť podrobnosti o všetkých nájomcoch zapojených do porušenia. Je vhodné informovať o prítomnosti svedkov (napríklad susedov alebo okresného policajta), ktorí by mohli zaznamenať skutočnosť nelegálneho pobytu nepovolaných osôb v byte. Po zvážení prípadu súd vydá príkaz na vysťahovanie podnájomníka z bytu a revíziu podmienok dohody s vlastníkom.
