Predaj založeného nehnuteľného majetku sa riadi právnymi predpismi ustanovenými federálnym zákonom č. 102-FZ „O hypotéke (záložné právo k nehnuteľnosti)“. Nová verzia tohto legislatívneho aktu obsahuje niekoľko dodatkov a zmien, ktoré nadobudli účinnosť 1. januára 2019.
Všeobecné pojmy verejnej dražby
Aby sme pochopili špecifiká konania verejných dražieb predaja nehnuteľností v rámci relatívne nových právnych noriem ruskej legislatívy, je potrebné porozumieť niektorým pojmom.
Miesto organizácie verejnej dražby. Je priamo spojený s nehnuteľným predmetom, ktorý sa má predať.
Termín zverejnenia. Do desiatich dní od dátumu konania dražby je zverejnené oznámenie, ktoré obsahuje informácie o uskutočnení tejto udalosti (predmet, miesto a dátum konania dražby, náklady na hmotný majetok).
Oznámenie o verejnej dražbe. Na oficiálnej webovej stránke FSSP sú so súčasným oznámením územného členenia tejto služby zverejnené informácie o plánovanej dražbe. Jeho účastníci musia zaplatiť fixný vklad, ktorý je zvyčajne 5% z počiatočnej hodnoty hmotného majetku. Okrem toho sa záloha vráti v plnej výške, ak je aukcia vyhlásená za neplatnú. A za predpokladu, že subjekt, ktorý zvíťazil v aukcii, odmietne zaplatiť za dražené predmety, táto záloha mu nebude vrátená.
Zmluva. Dohoda medzi organizátorom aukcie a subjektom, ktorý aukciu vyhral, obsahuje informácie o transakcii, ktorá je uvedená v USRR.
Účastníci. Počet subjektov prijatých do aukcie je obmedzený. Do dražby sú spravidla vstupované iba osoby, ktoré majú právo na použitie týchto predmetov (príbuzní, priatelia a známi zástavníka), ako aj zástavný veriteľ.
Registrácia transakcie. Subjekt je uznaný ako víťazný uchádzač na základe najvyššej ponukovej ceny. Po dražbe sa uzatvára kúpno-predajná zmluva. Platba za ňu musí byť vykonaná do piatich dní na účet organizátora podujatia. Predtým zložený kolaterál je navyše plne zahrnutý v cene transakcie.
Uznanie aukcie je neplatné. Verejná dražba sa považuje za zrušenú, ak je počet jej účastníkov nižší ako dva, ako aj v prípade, že víťazný subjekt nezaplatí. Po uznaní dražby za neúspešnú sa môže vlastník predmetu dražby stať záložcom alebo môže byť dražba znovu ustanovená. V druhom prípade by čas ich zadržania mal byť určený najskôr o mesiac neskôr a počiatočné náklady na hmotný majetok by sa mali znížiť o 15%.
Verejná dražba môže byť navyše zrušená, ak strany v spornom právnom vzťahu uzavrú mierovú dohodu. Ak to bolo možné po zverejnení dátumu dražby, je dlžník povinný uhradiť všetky náklady, ktoré vzniknú organizátorovi dražby.
Stiahnutie vecných hodnôt. Najbežnejšou formou výkonu súdneho rozhodnutia v rámci exekučného konania je zaistenie majetku. Zároveň sa päť dní po uvalení zaistenia vykoná priame zaistenie hmotného majetku (čiastočne alebo úplne), ktoré vykoná zamestnanec FSSP.
Realizácia objektov. Špecifickosť predaja zaisteného majetku je podobná pravidlám ustanoveným pre záložné právo. Tento postup však vykonáva výhradne autorizovaný vládny orgán.
Uznanie subjektu ako platobnej neschopnosti. V prípade bankrotu právnických a fyzických osôb sa dražby predaja založeného majetku uskutočňujú v štádiu externého riadenia a konkurzného konania.
Regulačné inovácie. V súčasnosti je nadobúdateľ nehnuteľnosti určený výlučne na základe ceny na aukcii a je úplne vyňatý z obmedzení veriteľa. Predtým bol tento aspekt (podmienky využívania majetku novým vlastníkom) upravený federálnym zákonom č. 127, ktorý sa zameriaval na práva veriteľov.
Druhy obchodov. V tejto súvislosti existujú otvorené a uzavreté udalosti. V prvom prípade znamená verejné obstarávanie účasť akýchkoľvek subjektov. V druhej verzii je podujatie na realizáciu materiálnych hodnôt zamerané výlučne na pozvaných účastníkov. To platí aj pre spôsob predkladania ponúk. Takže otvorená (ústne) alebo uzavretá (zalepená obálka) formulár určuje stav udalosti. Aukcie sa môžu konať aj v zmiešanej forme, keď napríklad uzavretá udalosť z hľadiska jej účastníkov znamená otvorenú formu cenových ponúk.
Oznámenie o verejnej dražbe
Text oznámenia je základným základom pre vykonávanie verejných dražieb. Preto by tento dokument mal byť vypracovaný v prísnom súlade s tematickými požiadavkami. Oznámenie o dražbe sa často vyrovná verejnej ponuke. Je dôležité si uvedomiť, že skreslenie informácií v texte oznámenia, ktoré ovplyvnilo výsledok aukcie, môže mať za následok zrušenie ich výsledkov alebo ich zneplatnenie.
Oznámenie musí obsahovať nasledujúce informácie:
- podmienky transakcie (predmet dražby, jej hodnota a zaťaženie);
- informácie o držiteľovi alebo vlastníkovi autorských práv;
- údaje o postupe konania dražby (miesto, čas a forma konania, kto je organizátorom, postup registrácie účasti a určenie výhercu).
Nasledujúce nuansy možno uviesť ako typické precedensy tematickej súdnej praxe v našej krajine:
- implicitné kritériá na hodnotenie žiadostí;
- cena zálohy je neprimerane vysoká;
- skreslenie parametrov objektu, ktoré ovplyvnilo jeho predstavu;
- neúplný popis vecných bremien objektu;
- neúplné informácie o vlastnostiach objektu;
- porušenie nevyhnutnej možnosti oboznámiť sa s dokladmi, z ktorých uplatnené právo vzniklo.
Zverejnenie oznámenia o dražbe sa uskutočňuje v súlade s požadovaným minimom, ktoré zahŕňa webovú stránku oddelenia služby súdneho exekútora, federálnu webovú stránku FSSP a oficiálne masmédiá miestnych orgánov. V súčasnosti arbitrážna prax pre tieto publikácie vypracovala potrebné kritériá na ich hodnotenie, ktoré zohľadňujú povinnú prítomnosť tlačeného textu (s výnimkou použitia iba rozhlasového a televízneho vysielania), cieľové publikum, regionálne charakteristiky a úplnú dostupnosť informácií.
Poradie správania
Všeobecné pravidlá vykonávania verejných obchodov znamenajú nasledujúce znaky.
Tieto dražby sa konajú formou dražby, pri ktorej sa majetok dlžníka predáva za najvyššiu cenu.
Oznámenie o dražbe musí byť zverejnené najneskôr 30 dní pred dražbou. Musí obsahovať úplné informácie o predmete, mieste, čase, postupe (registrácia účasti) a forme dražby, ako aj počiatočnú cenu a určenie výhercu.
Ak sa chcú uchádzači zapojiť do verejnej dražby, musia zaplatiť zodpovedajúcu zálohu. Jeho veľkosť a postup zadávania sú uvedené v oznámení. Záloha sa vracia v prípade zrušenia dražby, ako aj v prípade, že sa na nej zúčastňuje subjekt, keď sa nestal víťazom. Osoba, ktorá zvíťazila v aukcii, uskutoční platbu v súlade s kúpnou zmluvou, pričom zohľadní zálohu.
Organizátor má právo ich zrušiť najneskôr tri dni pred uskutočnením verejnej dražby.
Pojem „osoby, ktoré sa zúčastnili aukcie, ale nevyhrali ju“, vylučuje účastníkov, ktorí sa na udalosti nezúčastnili, a tých osôb, ktoré nezohľadnili pôvodnú cenu nehnuteľnosti.
V deň konania dražby je podpísaný príslušný protokol medzi výhercom a organizátorom, ktorý má právnu silu dohody.
Prihadzovanie cien sa uskutoční, iba ak sa ich zúčastnia najmenej dva subjekty. A víťazom je účastník s najvyššou ponukou.
Ak účastník, ktorý zvíťazil v aukcii, odmietne podpísať protokol, potom stráca zálohu. A organizátor, ktorý sa vyhol podpísaniu protokolu, vráti výhercovi zálohu v dvojnásobnej výške a uhradí mu všetky náklady spojené s účasťou na aukcii, ktoré presahujú výšku zálohy.
Uznanie aukcie je neplatné
Aukcia je vyhlásená za neplatnú v nasledujúcich prípadoch:
- o účasť na aukcii sa uchádzali menej ako dvaja účastníci;
- účasť na aukcii bola menej ako dvaja účastníci;
- nikto nevytvoril opravné položky k pôvodnej cene hmotného majetku;
- výherca aukcie neuhradil do piatich dní celé náklady na predmet dražby na účet organizátora.
Pretože účel dražby nebol v tomto prípade dosiahnutý, je ustanovené opakované draženie. Nový dátum konania verejných aukcií sa stanovuje po vyhlásení aukcie za neplatnú v období od 10 do 30 dní.
Vo všetkých prípadoch, s výnimkou skutočnosti, že víťaz dražby nezaplatí celú hodnotu nehnuteľnosti, sa sekundárna dražba uskutoční so znížením pôvodných nákladov o 15%. Všetky ostatné pravidlá pre vykonávanie sekundárneho obchodovania sú v súlade s postupom pre uskutočnenie primárnej aukcie. Je dôležité si uvedomiť, že na návrh zainteresovanej osoby môže súd uznať dražbu za neplatnú, ak bol porušený postup pri jej konaní.
Predpisy, ktoré upravujú postup pri verejných dražbách rôzneho majetku, sú tieto:
- hypotéka na nehnuteľnosť - čl. 56 - 58 FZ „O hypotékach (zárukách na nehnuteľnosti)“;
- záložné právo na iný majetok - čl. 350 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie;
- predaj cenných papierov - čl. 89 (časť 4) federálneho zákona „O exekučnom konaní“.
