Pojem „hypotéka“bol v Grécku zavedený tri storočia pred naším letopočtom. Znamenalo to, že dlžník zodpovedá veriteľovi svojou vlastnou pôdou. Vo vnútroštátnom práve sa takáto koncepcia objavila na začiatku 90. rokov minulého storočia. V modernom Rusku upravujú vzťahy vznikajúce v súvislosti s hypotékou zákon „O hypotékach (záložné práva na nehnuteľnosti)“v znení z 25. novembra 2017.
Hypotéka jednoduchými slovami
Ďalším názvom pre hypotéky je kolaterál k nehnuteľnosti. Toto je názov spôsobu zabezpečenia záväzkov, keď dlžník dáva veriteľovi výhodu v uspokojení jeho pohľadávok z hodnoty záložného práva, ktorým sa stáva nehnuteľnosť. V systéme týchto vzťahov dlžník vystupuje ako záložca a veriteľ ako záložca.
V najobecnejšom prípade môže hypotéka slúžiť ako zabezpečenie rôznych druhov peňažných záväzkov. Zároveň sa predpokladá, že povinnosti môžu existovať už v čase uzavretia hypotekárnej zmluvy a môžu vzniknúť v budúcnosti. V súčasnosti sa hypotéka rozvinula v oblasti poskytovania pôžičiek a úverov občanom.
Hypotéka môže vzniknúť na základe zákona aj na základe hypotekárnej zmluvy. Na základe zákona vzniká zástava, keď sa uskutoční transakcia predaja a kúpy nehnuteľností bez toho, aby ich kupujúci zaplatil v plnej výške. V takom prípade predávajúci vystupuje ako záložný veriteľ a kupujúci vystupuje ako záložný veriteľ. Hypotéka na základe zmluvy zahŕňa písomnú transakciu medzi dvoma alebo dokonca viacerými stranami. Na základe takejto dohody sa zástavcom stáva vlastník alebo osoba, ktorá legálne vykonáva hospodárske hospodárenie s predmetom.
Základné ustanovenia zákona o hypotékach na nehnuteľnosť
Zákon o hypotékach ustanovuje, že strany, ktoré vstúpia do právneho vzťahu, uzavrú medzi sebou príslušnú dohodu. Podľa podmienok tohto dokumentu má jedna zo strán (príjemca záväzku) právo uspokojiť svoje peňažné nároky. Ich zdrojom sú náklady na objekt, ktorý je predmetom zástavy. Zmluva sa podpisuje vo vzťahu k majetku, ktorý vlastní a používa dlžník.
Z uvedenej dohody vyplýva právny vzťah k hypotéke, na ktorý sa vzťahujú zásady zabezpečenia. Pretože fluktuácia podnikov, bytov, stavieb, pozemkov je povolená zákonom, vo vzťahu k týmto objektom je možné založiť vec.
Je možné založiť hypotéku za účelom zabezpečenia splnenia podmienok úverovej zmluvy alebo úverovej zmluvy. Záväzok môže vychádzať zo skutočností nákupu a predaja, zmluvy, nájmu alebo poškodenia.
Zákon o hypotéke (záložnom práve) zavádza potrebu účtovníctva pre dlžníka aj veriteľa, ak sú právnickými osobami.
Predmet dohody musí zabezpečiť úhradu hlavného dlhu buď v plnej výške, alebo v časti určenej dohodou strán. Uzatvorením obchodu môžu strany dohody podmieniť platbu úrokov. Zákon ustanovuje možnosť vyplácania pohľadávok vo forme paušálnej sumy; nemôže prekročiť povinnosti vyplývajúce zo zmluvy.
Zákon ustanovuje ďalšie platby, ktoré zahŕňajú:
- náhrada škody;
- pokuta;
- pokuta v prípade porušenia podmienok zmluvy;
- náhrada trov konania;
- náhradu nákladov na realizáciu objektu.
Stáva sa, že veriteľ, ktorý si želá zachovať celistvosť majetku, je nútený minúť peniaze na jeho úplnú údržbu a ochranu. V takom prípade má nárok na náhradu nákladov z dôvodu založenej nehnuteľnosti.
Kategórie predmetov, ktoré sa môžu stať predmetom dohody, určuje zákon o hypotékach. V súlade s občianskym zákonom je možné založiť nehnuteľnosť, ktorá je registrovaná v súlade s ustanoveným postupom, na základe hypotekárnej zmluvy.
Predmet hypotekárnej zmluvy
Predmetom hypotekárnej zmluvy môžu byť:
- pozemky;
- budovy, stavby, podniky, iné investičné stavebné objekty;
- obytné budovy, byty, ako aj ich časti, ktoré sú izolovanými miestnosťami;
- garáže, letné chaty, záhradné domčeky, iné spotrebné budovy;
- lietadlá, lode a vesmírne objekty.
V niektorých prípadoch umožňuje zákon o hypotékach považovať za predmet zmluvy obytné budovy, ktoré priamo súvisia s pridelením pozemku. Ak nebude dochádzať k registrácii na parcely, ktorých štátne vlastníctvo nie je rozdelené, nemôže to byť prekážkou pre vznik hypotekárnych právnych vzťahov.
Podľa občianskeho zákonníka a zákona o hypotékach je vec, ktorá je predmetom zmluvy, ako aj jej príslušenstvo, jeden celok. Preto sa príslušenstvo stáva súčasťou všeobecného záväzku, pokiaľ nie je dohodou strán stanovené inak. Vec, ktorú nemožno rozdeliť bez zmeny jej hlavného účelu, nemôže byť nezávislým predmetom transakcie.
Požiadavka na hypotéku spočíva v tom, že majetok, ktorý je predmetom zmluvy, musí byť v jeho vlastníctve alebo prinajmenšom v ekonomickej jurisdikcii. Ak je predmet stiahnutý z obehu alebo je možné na ňom uvaliť reklamáciu, zabezpečenie pohľadávok s takýmto majetkom nie je povolené. To isté platí pre majetok, u ktorého nie je možné vykonať privatizáciu.
Podľa zákona o hypotékach môže byť predmetom dohody právo na prenájom, ak existuje súhlas prenajímateľa alebo osoby, ktorá predmet používa na základe práva ekonomického riadenia.
Hypotéku na nehnuteľnosť, ktorá je v čase uzavretia dohody v spoločnom spoluvlastníctve, je možné založiť, ak s tým majú súhlas všetci zákonní vlastníci. Takýto súhlas musí mať písomnú formu. V prípade spoločného vlastníctva má osoba právo založiť nehnuteľnosť, ktorá jej patrí, bez súhlasu ďalších spoluvlastníkov.
Obsah hypotekárnej zmluvy
V záložnej zmluve by malo byť uvedené:
- predmet hypotekárnej zmluvy;
- hodnotenie takéhoto predmetu;
- podstata dohody;
- výška plnenia záväzku a jeho doba.
Hypotekárna zmluva sa uzatvára v súlade so všeobecnými pravidlami a zásadami občianskeho práva. Dokument musí obsahovať informácie o predmete dohody, o jej posúdení a ďalšie dôležité body pri plnení záväzkov. Zmluvné strany môžu do dokumentu zahrnúť konkrétne podmienky, ktoré ustanovujú možnosť uložiť exekúciu na nehnuteľnosť. Tieto informácie môžu byť vydané vo forme samostatnej dohody.
Hypotekárna zmluva obsahuje názov objektu a miesto, kde sa nachádza. Popis uvedený v dokumente musí byť dostatočný na identifikáciu objektu. V dokumente je uvedené aj právo, na základe ktorého predmet patrí veriteľovi. Ak je predmetom lízingu, je potrebné uviesť jeho termín.
Hodnotenie predmetu zákazky sa určuje na základe dohody vypracovanej jej zmluvnými stranami a uvádza sa v peňažnom vyjadrení. Posudzovanie rozpracovaného predmetu výstavby sa vykonáva podľa jeho trhovej hodnoty.
Niektoré vlastnosti hypotéky
Záväzok, ktorý je zabezpečený hypotékou, je uvedený v zmluve spolu s podkladom pre jej vznik a obdobím, na ktoré je založená. V dohode sa môže ustanoviť, že výška peňažných záväzkov bude stanovená neskôr; v takom prípade je potrebné predpísať podmienky na určenie výšky záväzkov.
Ak je možné na základe dohody strán čiastočne uplatniť nároky, je potrebné v zmluve uviesť podmienky a frekvenciu platieb. Ak nie je stanovená konkrétna výška sumy platieb, je potrebné predpísať podmienky ich určenia.
Hypotéka podlieha povinnej štátnej registrácii. Účinnosť nadobúda až okamihom vykonania zápisu do príslušného štátneho registra. Vo výpise z registra sa zápis do záložného práva na nehnuteľnosť odráža vo forme vecného bremena práv vlastníka k tomu či onému majetku.
Špeciálnym prípadom hypotéky na nehnuteľnosť je hypotéka na byt. Táto forma sľubu sa rozšírila po začatí vládnych programov zameraných na podporu občanov, ktorí si kupujú bývanie. Na základe hypotekárnej zmluvy tohto typu hypotéka zastavuje byt, aby tak zabezpečila prevzaté finančné záväzky. Zmluvu o hypotéke na byt podpisuje veriteľ a vlastník bytu. Registrácia zmluvy sa uskutoční v lehote, ktorá nepresiahne päť pracovných dní.
Poistenie pri uzatvorení hypotekárnej zmluvy
Veriteľ má zásadný záujem na tom, že majetok, ktorý dostal ako záložné právo, bol v bezpečí, kým dlžník plne neplní svoje finančné záväzky. Zákon preto ustanovuje poistenie predmetu hypotéky proti možnému riziku poškodenia alebo straty. Takéto poistenie je povinné. Banky si často zakladajú vlastné poisťovacie spoločnosti, ktoré poisťujú objekty hypotekárnej zmluvy. Tieto štruktúry niekedy ponúkajú dlžníkom ďalšie typy služieb, čo objektívne vedie k zvýšeniu celkových nákladov a zvýšeniu nákladov na pôžičkovú službu.
