Pri transakciách s nehnuteľnosťami sa chce každá zo strán úplne chrániť pred nezákonným konaním. Predávajúci je z tohto hľadiska obzvlášť zraniteľný. Existujú spôsoby, ktoré môžu znížiť finančné riziká vyplývajúce z vyrovnania hotovosti?
Pred podpisom zmluvy o predaji nehnuteľností predávajúci stále nevidí peniaze, a preto sa bojí uzavrieť obchod. Kupujúci sa ale nechce s peniazmi rozlúčiť, kým sa nestane plnohodnotným vlastníkom bytu. Existuje niekoľko bezpečných spôsobov riešenia tejto chúlostivej situácie.
Prenájom bunky v banke môže vo vzájomnej čestnosti úplne vylúčiť pochybnosti predávajúceho a kupujúceho. Faktom je, že konečné plnenie povinností ustanovených v zmluve o predaji a kúpe nehnuteľností sa stáva povinným od okamihu štátnej registrácie vlastníctva, a nie od okamihu podpísania zmluvy. Trezor sa stáva zárukou splnenia záväzkov oboch strán transakcie.
Trezorom je trezor v špeciálnom bankovom trezore (depozitári). Takéto bunky je možné získať na leasingovom základe na dočasné uskladnenie akýchkoľvek cenností. Banka nezodpovedá za obsah úložiska, zaručuje iba ochranu samotného trezoru a umožňuje kontrolu prístupu doň. Trezor zaisťuje dôvernosť pri prevode finančných prostriedkov.
Štandardná doba nájmu bezpečnostnej schránky je jeden mesiac, aj keď podmienky je možné stanoviť s prihliadnutím na možné pripustenie, pretože registrácia bytových práv môže niekedy trvať jeden až dva týždne. Je potrebné mať na pamäti, že registrácia môže byť pozastavená, ak sa zistia chyby v dokumentoch. Pretože peniaze skutočne patria kupujúcemu, kľúč k dočasnému uskladneniu spravidla má. Po dohode strán sa však môže kľúčom stať samotná banka.
Pred vložením peňazí do trezoru účastníci transakcie s nehnuteľnosťami vypracujú dohodu, v ktorej sú podrobne stanovené všetky podrobnosti vrátane podmienok prístupu do bunky, načasovania prijatia peňazí a najmä prevodu práva k predmetu. V dohode sa tiež uvádza, že strana, ktorá za poskytnutie úložiska platí za špeciálnu bankovú službu.
Finančné prostriedky určené na platbu sa kontrolujú na pravosť, prepočítavajú sa a potom sa vložia do bezpečnostnej schránky. Prístup k peniazom je možné vykonať až po splnení podmienok dohody a po uplynutí lehoty stanovenej na opätovné prijatie do bunky.
Zabezpečenie vyrovnania pre predávajúceho pri tejto metóde spočíva v tom, že všetky úkony s hotovosťou sa uskutočňujú za prítomnosti záujemcu, po uplynutí ktorého sú peniaze blokované po dobu registrácie.
Všeobecne sa uznáva, že opísaná metóda zaručuje maximálnu bezpečnosť pri prijímaní peňazí získaných z predaja bytu. Bunkové vyrovnania sú nevyhnutné, pokiaľ ide o viacstupňovú alternatívnu transakciu.
Pred problémami sa môžete chrániť iným spôsobom výberom balíka operácií s bezhotovostnými platbami. V takom prípade si kupujúci otvorí akreditív, teda špeciálny účet, kde prevedie v plnej výške sumu, ktorá je potrebná na nákup. Banka je oprávnená prevádzať finančné prostriedky na predávajúceho v prípade, že je transakcia úplne dokončená. Základom pre prevod finančných prostriedkov je poskytnutie vopred dohodnutých dokumentov banke.
Vydanie akreditívu je nákladnejšie ako prenájom bunky v banke, pretože každú operáciu na účte (otvorenie účtu, transakcie, prevod finančných prostriedkov do hotovosti) vykonáva banka s prihliadnutím na províziu. Banka zodpovedá účastníkom transakcie za nezákonné vydávanie peňazí, takže riziko, že ich každá zo strán oklame, je minimálne.
Ďalším spôsobom, ako sa chrániť pred podvodnými činnosťami, je vyrovnať sa prostredníctvom notára, ktorému bolo udelené úradné oprávnenie prijímať prostriedky na vklad pri riešení transakcií. Notár má prostredníctvom svojho bankového účtu právo prijať peniaze od kupujúceho bezprostredne pred registráciou transakcie a po dokončení postupu ich previesť na účet predávajúceho. Podrobnosti o výpočtoch sú uvedené v dodatku k zmluve o predaji predmetu nehnuteľností.
Zvláštnosťou tejto metódy je, že kupujúci môže svoje peniaze z notárskej zálohy kedykoľvek vybrať. Aby bola takáto možnosť vylúčená, je potrebné v zmluve predpísať jasné podmienky, za ktorých má kupujúci právo na výber svojich finančných prostriedkov (napríklad ak bude odmietnutá registrácia transakcie). Výhodou opísanej metódy je, že celú transakciu vrátane vzájomných vyrovnaní je možné vykonať v notárskej kancelárii.
